С чем можно сравнить признание постройки самовольной? Со смертным приговором: её должны снести, она перестает быть объектом оборота, все сделки с ней ничтожны. Этого можно избежать, если суд признает право собственности. Основные условия для удовлетворения такого иска давно определены, но в судебной практике возникают нюансы их применения.
Основы: что нужно для признания права собственности на самовольную постройку
Истец может рассчитывать на признание права собственности на самовольную постройку, если соблюден ряд условий:
- участок, на котором возведена постройка, принадлежит истцу на праве собственности, постоянного бессрочного пользования, аренды;
- постройка соответствует параметрам строительства, предусмотренным в документации по планировке территории и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
- соблюдены все требования безопасности (строительные нормы, правила пожарной безопасности и др.), а также права других лиц.
Суды единообразно применяют названные условия, если они не соблюдены, шансов у застройщика нет.
Есть еще одно требование,которое не установлено законом, но приведено вразъяснениях Пленумов ВС РФ и ВАС РФ. Истец должен доказать, что принял необходимые меры для получения разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию. Это дает надежду застройщику, выполнившему остальные требования, поскольку само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в признании права собственности.
Президиум ВАС РФ уточнил, что право собственности на самовольную постройку не признают, если застройщик никогда за разрешением на строительство не обращался. Не стоит имитировать принятие мер, направляя заявление о выдаче разрешения без полного комплекта документов.
Вопрос о достаточности мер, принятых для получения разрешений, остается единственным, где еще возможны различные подходы. Подробнее об этом в следующем разделе.
Практика 2017 – 2018 годов: общий курс прежний, но исключения встречаются
Суды в основном продолжают считать, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, только если своевременно поданы заявление о выдаче разрешения и необходимые документы.
Если застройщик обратился за разрешением на строительство после его начала, то ему не стоит рассчитывать на признание права собственности (см. практику АС УО, АС СЗО, АС ПО). Исключение в практике есть. АС СЗОудовлетворил иск застройщика, который возвел здание до того, как направил заявление о выдаче разрешения.
Если разрешение не дали, суд не удовлетворит иск. Могут быть признаны достаточными меры по легализации объекта, когда отказ в выдаче разрешения вызван независящими от истца-застройщика причинами. Такжеесть шанс узаконить самовольную постройку, которую не разрешили ввести в эксплуатацию из-за того, что об этом просил не застройщик, а лицо, купившее у него здание.
"Подменить" меры по получению разрешения другими действиями не получится. Обращение за консультацией к органам власти по поводу выдачи этого разрешения или переписка с ними не дают оснований для признания права собственности.
Назначение самовольной постройки может сыграть важную роль. Суды склонны к признанию права собственности на самовольную постройку, если спор касается объекта социального или религиозного назначения.
Можно сделать вывод: возможностей для признания права собственности на самовольную постройку немного, поэтому иск не является эффективным инструментом обхода получения строительных разрешений.
