Какие риски для собственников
Рост налоговой нагрузки. Промышленные и складские площадки, большие ритейл-форматы, логистические хабы и девелоперские банки земли почти всегда недооценены по кадастру. После пересчета налог на землю и имущество для таких объектов способен вырасти кратно.
Ошибки и усреднение. Единая платформа уменьшит разброс оценок между регионами, но не отменит человеческий фактор. Если в ЕГРН указан неверный вид использования, не отражены обременения, часть территории фактически непригодна для застройки, то алгоритм в НСПД этого не поймет и посчитает объект по максимальному сценарию. Исправлять потом придется уже в инициативном порядке.
Массовость. В 2026 году регионы будут пересчитывать миллионы земельных участков по всей стране. Грядет массовая государственная кадастровая оценка земли. В такой кампании оценщик физически не может глубоко погружаться в особенности каждого предприятия. Те, кто заранее не привел документы в порядок, с высокой вероятностью получат усредненный результат.
Как это ударит по разным отраслям
Больше всех изменения почувствуют девелоперы, ритейл, промышленники и логистика. Для девелоперов дорожает сам факт хранения земли под проекты: участок под будущий жилой квартал или ТРЦ начинает облагаться налогом как высоколиквидный ресурс, а не «поле в запасе».
У ритейла и складов традиционная боль — огромные участки, где всё, включая парковки и зелень, числится как коммерческая земля. У логистов и промышленников — большие территории с полосами ЛЭП, санитарными разрывами и пустырями, которые по документам часто выглядят как единый деловой участок, хотя реально использовать можно далеко не всё.
Что надо успеть сделать в 2026 году
1. Проведите аудит ЕГРН по всем объектам. Проверьте площадь, категорию земель, вид разрешенного использования, наличие обременений, охранных зон, сервитутов. Всё, что снижает стоимость — ограничения застройки, санитарные зоны, болота, должно быть в реестре, а не только в голове инженера и в старых проектах планировки.
2. Продумайте структуру земельных участков. Часто выгодно разделить единый участок на функциональные части: под зданием — один, под парковкой — второй, под зелеными зонами и санитарными разрывами — третий. В одном из моих кейсов с сетью гипермаркетов такое разделение снизило суммарный земельный налог более чем в два раза: земля под магазином осталась коммерческой, а парковка и газоны получили менее агрессивные параметры кадастровой стоимости и ставки налога.
3. Используйте механизмы оспаривания кадастровой оценки. Закон о кадастровой оценке позволяет собственнику:
- подавать замечания к проектам отчетов о государственной кадастровой оценке. Проекты отчетов об оценке земель будут появляться в регионах примерно летом-осенью 2026 года;
- оспаривать кадастровую стоимость уже после утверждения результатов оценки. Это можно делать либо путем исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, либо путем установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
4. Заранее просчитайте налоговую нагрузку и готовность к спорам. Имеет смысл прикинуть рыночную стоимость ключевых активов, умножить ее на предельные ставки по Налоговому кодексу и понять порядок сумм. Если даже консервативный расчет выглядит больно, стоит заложить в бюджет расходы на возможное оспаривание кадастровой стоимости или на другие легальные механизмы оптимизации налогового бремени.
Чем раньше мы начнем готовиться к 2026 году, тем больше шансов встретить новую кадастровую оценку без налогового шока и без авральных судебных войн.
Полезные материалы в СПС КонсультантПлюс:
Путеводитель. Кадастровая стоимость
Готовое решение: Как изменить (уменьшить) кадастровую стоимость нежилого помещения
Готовое решение: Как изменить (уменьшить) кадастровую стоимость земельного участка
Готовое решение: Как установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной
Готовое решение:Что такое кадастровая стоимость земельного участка
Готовое решение:Как определяется кадастровая стоимость здания
Готовое решение:Как определить налоговую базу по налогу на имущество организаций
Готовое решение:Как учитывать расходы на проведение оценки
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции:Споры по кадастровой стоимости объекта недвижимости (гл. 25 КАС РФ): Перечень всех ситуаций
Ситуация:Как оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость квартиры или земельного участка?("Электронный журнал "Азбука права", 2026)
