Новое в законодательстве (ЖКХ)

В частности, установлен порядок разработки предложений об актуализации системы мер по повышению надежности малонадежных и ненадежных систем теплоснабжения, определенных по итогам анализа и оценки надежности теплоснабжения в отношении территории соответствующего поселения, муниципального округа, городского округа, определен перечень сведений, включаемых в указанные предложения, установлен порядок представления исполнительным органом субъекта РФ итогов анализа и оценки надежности теплоснабжения на территории соответствующего поселения, муниципального округа, городского округа, уточнен порядок направления органом местного самоуправления, органом исполнительной власти городов федерального значения в уполномоченный федеральный орган проекта схемы теплоснабжения (проекта актуализированной схемы теплоснабжения).

Подробнее в документе: Постановление Правительства РФ от 18.03.2025 N 326 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 22 февраля 2012 г. N 154"

До 1 января 2027 года при начислении и уплате пеней и неустоек нужно исходить из более низкой ключевой ставки: 9,5% или той, которая действует на день оплаты. Правило распространили на отношения в области ЖКХ и ресурсоснабжения, которые возникли с начала 2025 года.

Речь идет о начислении и уплате:

• пеней, если за жилье и коммунальные услуги заплатили не в срок или не полностью. То же касается взносов на капремонт;
• неустойки за то, что юрлица и ИП не вовремя или не полностью заплатили за их снабжение электроэнергией, водой, теплом и т.п.
• 19 марта вступили в силу и другие положения.

Напомним, сейчас ставка – 21%.

Аналогичные антикризисные меры действовали до 1 января 2025 года.

Подробнее в документе: Постановление Правительства РФ от 18.03.2025 N 329

 В частности, в письме отмечено следующее:

• частью 1 статьи 153 ЖК РФ установлена обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Данная норма не предусматривает возможности возложения на собственника жилого помещения обязанности по оплате услуг, не оказанных либо оказанных без законных оснований;
• платежный документ не является офертой, поскольку содержит состав платежа за жилищно-коммунальные услуги для конкретного потребителя;
• действующим законодательством на исполнителей услуг не возлагается обязанность проставления в платежных документах на оплату жилищно-коммунальных услуг ни подписей должностных лиц, ни печати организации;
• юридическое лицо, которому в соответствии с ЖК РФ вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также его представитель вправе взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги как самостоятельно, так и с привлечением платежных агентов и банковских платежных агентов, при этом привлечение последних не является обязательным. В случае привлечения платежного агента платежный агент при приеме платежей обязан использовать специальный банковский счет (счета) для осуществления расчетов.

Подробнее в документе: <Письмо> Минстроя России от 17.03.2025 N 6938-ОГ/00 <Об обязанностях граждан вносить плату за жилищные и коммунальные услуги>

Сообщается, в числе прочего, следующее:

• перерасчет и последующее определение стоимости электрической энергии по диапазонам объемов потребления с учетом примененного сезонного коэффициента осуществляется в отношении оборудованных электроотопительными установками негазифицированных жилых и садовых домов, в том числе находящихся на земельных участках садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, при наличии зарегистрированного права собственности или иного предусмотренного законом права на указанные объекты;
• при определении стоимости электрической энергии в отношении садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ гарантирующие поставщики, энергосбытовые (энергоснабжающие) организации применяют диапазоны объемов потребления, установленные для данной группы потребителей, за исключением тех жилых и (или) садовых домов, в отношении которых заключены договоры энергоснабжения между потребителем и гарантирующим поставщиком, энергосбытовой (энергоснабжающей) организацией;
• в целях проверки фактов газификации жилых (садовых) домов гарантирующие поставщики (энергосбытовые (энергоснабжающие) организации) могут обратиться в газораспределительные организации или органы местного самоуправления с запросом перечня жилых и садовых домов, подключенных к централизованной системе газоснабжения. Уполномоченным исполнительным органам субъектов РФ рекомендуется содействовать в предоставлении такой информации;
• при выставлении счетов гарантирующими поставщиками, энергосбытовым (энергоснабжающим) организациям населению и приравненным потребителям, к объемам первого диапазона потребления электрической энергии применяется соответствующий тариф на электрическую энергию для первого диапазона. К объемам второго и третьего диапазонов потребления электрической энергии применяются соответствующие тарифы на электрическую энергию для второго и третьего диапазонов. Выставление поставщиками тарифа не соответствующего диапазона, а также применение тарифа второго и третьего диапазона ко всему объему потребления электрической энергии является нарушением действующего порядка ценообразования на розничном рынке электрической энергии и мощности.

Также отмечается, что к документам, подтверждающим отопление жилого (садового дома) с применением электроотопительной установки, могут быть отнесены, в частности:

• технический паспорт жилого помещения;
• проектная документация или иные документы технического учета, если в них отражен данный способ отопления;
• технический паспорт на электроотопительную установку;
• акт осмотра гарантирующего поставщика (энергосбытовой (энергоснабжающей) организации), с которым потребитель ведет расчеты, и (или) осмотром сетевой организации или осмотром представителя садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (в отношении садовых участков (домов), расчеты за электрическую энергию (мощность) по которым ведутся с указанным товариществом);
• иные документы, подтверждающие наличие соответствующего оборудования.

Подробнее в документе: <Письмо> ФАС России от 28.02.2025 N ГМ/18229/25 "О применении сезонного коэффициента"

Сообщается, в частности, следующее.

В случае если все помещения в МКД принадлежат одному собственнику, такой собственник на основании части 7 статьи 46 ЖК РФ единолично принимает решение о выборе способа управления МКД. Если в МКД более тридцати квартир, тогда выбор непосредственного управления МКД законом не допускается.

ЖК РФ не содержит запрета на создание ТСЖ лицом, которое является собственником всех помещений в МКД.

В случае если ТСЖ создано лицом, которое является собственником всех помещений в МКД, такое лицо единолично образует правление ТСЖ и является председателем правления ТСЖ, при этом указанное лицо обязано избрать ревизионную комиссию (ревизора), членом которой само это лицо являться не может. Отмечается, что ЖК РФ не содержит требования о выборе ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ исключительно из членов ТСЖ. Кроме того, в случае наличия у собственника всех помещений в МКД лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД созданное таким собственником ТСЖ не имеет права заключить договор управления МКД с этим собственником.

В случае выбора собственником всех помещений в МКД способа управления МКД управляющей организацией такой собственник в силу пункта 4.7 части 2 статьи 44 ЖК РФ имеет право выбрать управляющую организацию. Лицо, которое является собственником всех помещений в МКД, в случае выбора способа управления МКД управляющей организацией не имеет права выбрать в качестве управляющей организации самого себя, независимо от того, имеется ли у указанного лица лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД.

Таким образом, собственник всех помещений в МКД вправе принять единолично решение о выборе способа управления МКД, а определенное решением лицо, осуществляющее деятельность по управлению МКД, обязано размещать информацию в ГИС ЖКХ в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства".

Подробнее в документе: <Письмо> Минстроя России от 03.03.2025 N 11824-ДН/04 <Об управлении многоквартирным домом, все помещения в котором принадлежат одному собственнику>

Сообщается, в частности, что для разрешения данного вопроса необходимо определить, входит ли земельный участок в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) или указанный земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности публично-правового образования, на территории которого расположен МКД.

Установка шлагбаума на земельном участке, входящем в состав общего имущества в МКД, осуществляется по решению общего собрания собственников помещений в указанном МКД, при этом такое решение принято, если за него проголосовали собственники, обладающие не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Распоряжение земельным участком, не входящим в состав общего имущества МКД, в том числе принятие решений об установке на таком земельном участке шлагбаумов, не относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

Отмечается, что жилищным законодательством не предусмотрена возможность определения общего имущества нескольких МКД, в том числе не допускается определение одного земельного участка, входящего в состав общего имущества двух или более МКД. Следовательно, если на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок, на котором расположены два или более МКД, такой земельный участок не входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД и является собственностью публично-правового образования, на территории которого расположен указанный земельный участок.

Если земельный участок под одним МКД не образован, тогда земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В указанном случае распоряжение земельным участком, в том числе установка шлагбаумов, предназначенных для ограничения проезда и (или) прохода на земельный участок, является правом уполномоченных органов соответствующего публично-правового образования.

Подробнее в документе: <Письмо> Минстроя России от 04.03.2025 N 5620-ОГ/04 <Об установке шлагбаума во дворе дома>

Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2025 N 301-ЭС25-917 по делу N А11-7225/2021

Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании долга и пеней по государственному контракту на теплоснабжение.

Обжалуемый результат спора: Требование о взыскании долга удовлетворено, поскольку факт наличия у абонента спорного долга доказан. Требование о взыскании пеней удовлетворено частично.

Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.

• Статья: Обязательное межевание и регистрация всех строений (Зеленая У., Гребнева Н., Кавиева С.) ("Жилищное право", 2025, N 2) 
• Статья: Может ли застройщик приостановить передачу объекта до исполнения участником долевого строительства обязанности по уплате? Анализ правоприменительной практики (Аржанникова Н.) ("Жилищное право", 2025, N 2) 
• Статья: Автостоянки и автомойки (Новикова Т.) ("Жилищное право", 2025, N 2) 
• Статья: Сосульки упали на людей. Что говорит судебная практика (Габолаев Г.) ("Жилищное право", 2025, N 2) 
• Статья: Налог на недвижимость по-новому с 1 января 2025 года нужно будет платить при продаже земли (Плотникова Д., Гребнева Н.) ("Жилищное право", 2025, N 2)